Il D.P.C.M. 22 Marzo 2020 ha disposto la sospensione di una serie di attività commerciali ritenute non essenziali, alla luce dell’emergenza sanitaria in corso legata alla diffusione del Coronavirus – Covid 19.
Molte imprese, di conseguenza, si sono viste costrette a interrompere l’attività, ed a porsi la seguente domanda : è possibile sospendere il pagamento del canone di locazione commerciale, per il periodo in cui l’attività sarà sospesa ex lege per effetto dei provvedimenti del Governo ?
L’obbligo al pagamento del canone deriva dal contratto di locazione; l’art. 1218 c.c. impone al debitore di adempiere la sua prestazione, salvo che ne dimostri l’impossibilità sopravvenuta, dipendente da una causa non imputabile allo stesso conduttore-debitore.
La dottrina è concorde nel ritenere che il pagamento di una somma di denaro non possa mai divenire un’obbligazione oggettivamente impossibile, dal momento che è sempre possibile, in astratto, reperire del denaro per effettuare un pagamento.
Ad una prima analisi, pertanto, si potrebbe concludere che il conduttore sia comunque tenuto al pagamento del canone, anche per il periodo di sospensione forzata dell’attività, ricadendo, quest’ultima, nel normale rischio d’impresa, del quale non potrebbe farsi carico il locatore.
La questione, tuttavia, è più complessa.
In primis, infatti, l’art. 1575 c.c. impone al locatore di mantenere l’immobile “in istato da servire all’uso convenuto”, e si potrebbe ritenere che, essendo – momentaneamente – oggettivamente impossibile l’uso convenuto nel contratto, il locatore non stia adempiendo ai propri doveri contrattuali, con la conseguente possibilità, per il conduttore, di sospendere l’esecuzione della propria prestazione, ai sensi dell’art. 1464 c.c.
Per la verità, la giurisprudenza, in passato, è stata molto rigorosa nell’interpretazione di tale norma, arrivando anche a negare la responsabilità del locatore, nel caso in cui l’immobile aveva problemi strutturali tali da non consentire al conduttore il rilascio di licenze e permessi essenziali per l’esercizio della propria attività; sarà fondamentale, pertanto, valutare le specifiche pattuizioni intercorse tra le parti, e quali obblighi sono stati concretamente posti a carico del locatore con il singolo contratto di locazione.
Un’altra strada percorribile, per il conduttore, al fine di ottenere la sospensione del canone di locazione commerciale, potrebbe essere l’invocazione del principio generale della buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), anche alla luce della possibile – ed auspicabile – durata limitata della sospensione ex lege delle attività.
Infine, c’è un dato normativo che non può essere assolutamente trascurato; il D.L. n° 18/2020 (c.d. “Cura Italia”), all’articolo 91, prevede che :
“il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Un ulteriore rimedio a favore del conduttore, inoltre, qualora lo stesso abbia deciso di cessare definitivamente l’attività (eventualità assolutamente non auspicabile, e che si spera possa verificarsi in un numero limitatissimo di casi), a causa delle ricadute economiche negative della pandemia, è fornito dall’art. 1467 c.c., che prevede la risoluzione del contratto per l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione : in tal caso, il conduttore, quantomeno, potrà liberarsi dall’obbligo del pagamento del canone a partire dalla pubbicazione in G.U. del D.L. n° 18/2020, e dal dovere di fornire il dovuto preavviso al locatore, per il rilascio anticipato dell’immobile.
Altro, poi, rispetto al contratto di locazione ad uso commerciale, è l’affitto di ramo d’azienda, in presenza del quale il locatore non concede il godimento di un immobile, ma di un insieme di beni organizzati specificamente per l’esecizio dell’impresa : in questo caso, le ragioni dell’affittuario saranno certamente molto più forti rispetto a quelle del “semplice” conduttore.
In definitiva, per comprendere l’effettiva portata della norma di cui all’art. 91 del D.L. c.d. “Cura Italia”, e l’orientamento che assumerà la giurisprudenza, occorrerà qualche tempo; per il momento, è bene analizzare attentamente le norme del singolo contratto di locazione, e rivolgersi ad un Legale per valutare i comportamenti più opportuni da adottare, tra i quali, certamente, per il conduttore, potrà anche esservi la sospensione del pagamento del canone di locazione, previo inoltro di una specifica comunicazione al locatore.
